【臺北市】社會住宅建置進度及多元取得專案報告〔113年11月8日〕市議會第14屆第4次大會

「臺北市社會住宅的建置進度？以及未來如何透過多元取得增加社會住宅之存量？（例如都市更 新、公地撥用……等）」 專案報告

臺北市議會第14屆第4次大會專案報告

〔書面〕 〔簡報〕113年11月8日

臺北市長蔣萬安向議會進行專案報告，涵蓋大巨蛋、南港轉運站、社會住宅、治水防洪、市民廣場改造及第一魚果市場改建等6項市政議題。

〔新聞稿〕

赴議會針對6項議案進展進行專案報告 蔣萬安：以公共利益為首要考量 持續推動各項市政計畫

＊摘錄 社會住宅部分

蔣萬安接著報告「臺北市社會住宅建置進度」，他表示市府為了滿足市民居住需求，除了定期持續盤點閒置土地資源，也透過公辦都市更新、市有土地參與都市更新分回、公有房舍改建、公益設施捐贈、都市計畫回饋等多元開發方式，長期逐步推動興辦計畫，以增加公有出租住宅資源存量。市府積極盤點土地，截至今年9月底，市府多元取得及興辦社會住宅，加上既有出租國宅及中央規劃興建的部分，預計可以提供的公有住宅出租資源已經達3萬1,054戶；明年度將有包含士林區華榮、信義區六張犁及文山區興隆A區等自建7處社宅陸續完工，可以再增加3,195戶的社宅供給。

目前市府盤點未來3年的階段性成果，預計將有15處共計3,737戶社會住宅開工，其中有5處1,640戶是目前新盤點規劃的社會住宅基地，完工基地將達22處7,555戶、入住基地則有22處7,625戶，並推動「幸福住宅專案計畫」，專為新婚及育兒家庭打造。市府團隊將嚴格把關社宅施工品質，持續以多元方式增加社會住宅資源，完善各項居住機制，落實民眾幸福安居的願景。

「臺北市社會住宅的建置進度？以及未來如何透過多元取得增加社會住宅之存量？（例如都市更 新、公地撥用……等）」 專案報告

〔書面〕

壹、前言

為滿足市民居住需求，臺北市政府近 10 年已就臺北市轄內可利用的閒置公有土地全面盤整、規劃，並大量投入資源、籌措財源興辦社會住宅；由於臺北市大型面積公有土地資源有限，市府、中央針對可立即開發使用之低度利用市有及國有土地，均已積極盤整納入現階段社會住宅興建規劃基地，並積極進行社會溝通，與地方居民爭取興建社會住宅之共識，現因大面積公有土地資源稀缺，且如有適宜興辦之基地，亦需衡酌地方居民對於公共及社會福利設施等需求意見，故如有經評估適宜興辦之用地皆需進行需求意見整合、先期規劃，逐步推動興建計畫。

為使市有資產有效合理利用，並提升土地、建物運用效益，市府除定期持續盤點閒置土地資源，亦需透過公辦都市更新、市有土地參與都市更新分回納作社會住宅、公有房舍改建使用、公益設施捐贈、都市計畫回饋等多元開發方式，長期逐步推動興辦計畫，以增加公有出租住宅資源存量，協助解決市民居住需求問題。　

貳、現況說明

一、整體社會住宅執行情形

目前透過公有土地直接興建社會住宅、市有土地參與都市更新分回房地納作社會住宅、公有房舍改建、都市計畫回饋及公益設施捐贈等多元開發方式興辦、規劃 22,033 戶社會住宅。截至 113 年 9 月，已完工、施工中及待開工之社會住宅共 59 處，招標中及待上網之社宅 6 處，合計約 1.6萬戶，並透過都更、聯開分回興辦社會住宅，預計興辦戶數可超過 2 萬戶（總處數 131 處，共計 22,033 戶）如下圖 2，包括：

(一) 已完工社宅 43 處，共計 9,323 戶。

(二) 施工中及待開工社宅 16 處，共計 5,460 戶。

(三) 招標中及待上網社宅 6 處，共計 1,282 戶。

(四) 規劃中社宅 7 處，共計 1,384 戶。

(五) 都更聯開分回 59 處，共計 4,584 戶。

圖 2 本市社會住宅執行情形盤點

此外，內政部國土管理署亦於臺北市內盤整國有、國營事業土地，委託國家住宅及都市更新中心規劃興辦 4,653 戶社會住宅，加計原有之出租國宅等公有住宅資源 4,368 戶，現階段合計由中央及地方政府完工、規劃興辦戶數已達31,054 戶。

二、短中期以公、私有居住資源協助市民安居

因大面積公有土地資源取得不易，再者社會住宅仍需有一定規劃、興建期程，在達成公有出租住宅 5 萬戶目標前，市府已朝運用民間房源，持續遵依住宅法規定之相關協助機制，藉由租金補貼、社會住宅包租代管機制滿足市民租屋需求；並透過臺北市建立之分級租金折減補貼的制度，提供可負擔的住宅資源協助市民安居，短中期本府都市發展局整合民間資源並配合中央住宅政策，辦理「300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」及「社會住宅包租代管計畫」，其中租金補貼部分截至 113 年 9 月臺北市合格有效補貼件數 70,624 件，社會住宅包租代管計畫 112 年底前累計媒合件數 3,162 件，截至 113 年 9 月新增媒合件數 532 件，累計媒合件數共 3,694 件，合計政府及民間資源以多元方式提供戶數已達 5 萬戶以上。

表 3 臺北市公私有住宅資源供給戶數

 

類　別	供　給　方　式	戶　(件)　數
市府興辦	多元取得與自建社會住宅	22,033 戶
	既有公有住宅	4,368 戶
中央興辦	多元取得與自建社會住宅	4,653 戶
民間資源	租金補貼	70,624 件
	社會住宅包租代管	3,694 件

參、關注議題

一、社會住宅興建進度

市府持續推動臺北市社會住宅興建計畫，打造永續、耐震、節能、無障礙之好品質優質住宅，結合公共服務空間之提供，創造新的生活型態與生活建築典範。現階段針對臺北市提供 5 萬戶公有出租住宅之政策目標，市府已盤點新增規劃社會住宅之潛力基地約 7,000 戶，就第一階段已取得興辦共識之社會住宅基地 5,580 戶，循程序編列規劃設計預算及辦理先期規劃評估。未來仍將持續運用多元開發興辦方式取得社會住宅，逐年增加政府自行興建社會住宅比例，同時輔以民間出租住宅資源如租金補貼、社會住宅包租代管政策措施，協助民眾安居本市。

二、多元開發方式興辦社會住宅

為有效運用市有土地或建物等資源，市府已建置市有資產供需整合平台，並定期召開會議、同步盤點閒置或低度利用市有房地，針對適宜興辦社會住宅之資源納入規劃，並積極透過都市計畫變更回饋、引入民間資源 TOD 開發地區獎勵容積回饋、公有房舍改建、參與都市更新分回、公益設施捐贈等多元方式取得社會住宅。

目前本府都市發展局依照「臺北市公有土地參與都市更新分回納作社會住宅評估原則」，參酌基地規模、開發強度及概估共同負擔比例等，如經試算公有土地參與更新分回戶數可達 15 戶規模者，於事業計畫報核階段即爭取納入興辦社會住宅標的；此外，因個案實施者開發規劃需求差異，於評估開發計畫時亦會同步考量將公益設施捐贈或運用臺北市土地使用分區管制自治條例第 80 條之 2 回饋納入規劃內容，同步增加社會住宅規劃戶數。

經盤點目前透過公有土地參與都市更新分回房地，已完工取得案場共計 7 處 209 戶；另目前針對公有土地參與開發案，經評估納入規劃可分回基地共 59 處 4,584 戶，主要係透過公有土地參與都市更新分回社會住宅為主，其中有 4 處更新單元規劃捐贈公益設施提供社會住宅 75 戶，3處更新單元屬運用都市計畫回饋機制提供社會住宅資源 375 戶。

表 4 臺北市多元開發方式取得社會住宅戶數彙整表

 

類　型	戶　數
公有土地參與都市更新	4,134 戶
公益設施捐贈	75 戶
都市計畫回饋	375 戶
總計	4,584 戶

三、社會住宅輪候制入住機制可行性評估

目前社會住宅多數資源係採抽籤方式決定入住社會住宅之順序，除可確保所有申請者在分配過程中皆有平等的機會，亦可確保社會住宅資源分配過程之透明度和公平性，但民間團體對於抽籤制度淪為「比運氣」，並存有難以優先照顧到相對弱勢、社會住宅資源需求較高對象之質疑。

經民團建議社會住宅應採用「輪候制」入住機制，可作為督促並檢視政府持續興辦社宅之社會基礎，亦可藉由輪候入住名單掌握社會住宅之空間規劃或政策規劃需求；惟因該模式於我國尚無進行相關具體推動方式及效益之研究及討論，為瞭解該入住模式運用於本市社會住宅之可行性，爰本府都市發展局前於 112 年 8 月 11 日委託中華民國專業者都市改革組織辦理「臺北市社會住宅輪候制入住機制研擬」專業服務案。

經研究團隊分析法國、荷蘭、香港及韓國等執行案例發現，各國社會住宅採用輪候制入住者，其輪候多搭配「積分規則」設計，以確保需求優先性，非單純以時間先後順序為排序進行配租，建議本市亦可採行輪候搭配積分規則方式作為後續執行方式；該初步研究結果經委辦團隊分別與社福團體、租屋團體代表、專家學者及中央與地方政府進行諮詢後，各群組對於社會住宅實行「輪候制」或「維持現行抽籤為主、弱勢評點為輔」制度尚存有不同支持意見。
　　

圖 3 社會住宅輪候制入住機制運作概念圖


肆、策進作為

一、積極進行地方溝通，整合需求意見

依 113 年度臺北市附屬單位預算案綜合決議：「…未來新興預算案，市府應先整合各機關使用需求，並於辦理先期規劃、與當地居民妥善溝通及評估納入民意需求後，始得編列後續設計、施工費用。」本府都市發展局為與地方溝通興辦社會住宅之計畫，並針對社會住宅之興辦納入地方需求意見，就各興辦階段之社會住宅案件至當地召開地方座談會、公聽會或說明會與民眾進行溝通。

有關 113 年度社會住宅興辦案件地方溝通情形，本府都市發展局於 113 年 1 月 27 日針對檢討可開發之市有地，如萬華區三區肉品批發市場之規劃，召開規劃前期意見蒐集座談會，彙整地方對於該基地未來規劃與服務設施需求； 113 年 2 月 3 日針對規劃中之北投區奇岩社會住宅召開公聽會暨說明會，與地方居民就社會住宅規劃設計進行溝通；另 113 年 9 月 3 日、113 年 9 月 21 日亦分別針對萬華區三區肉品批發市場基地、文山區樟新市場基地之都市計畫變更程序，就社會住宅、公共服務需求之規劃構想、都市計畫變更之必要性及未來都市計畫規範事項進行說明。針對社會住宅之興辦，將持續聽取地方建議與服務需求，後續併同參酌地方意見，納入實際規劃內容綜合評估。

二、持續盤整公有潛力興辦基地

市府持續盤點閒置可利用公有土地資源，自土地開發效益、土地使用之優先性及區位條件等面向進行研析，並就基地規模、土地權屬、都市計畫現況與區位條件等項目，研議各項社會住宅興辦之精進措施。

市府訂有「臺北市市有資產供需整合審查原則」，並定期召開臺北市市有資產供需整合會議，針對可運用之市有資產定期檢視、媒合公務需求，增加興辦社會住宅潛力基地。經由供需平台機制之建立與盤點，將機關間之需求整合，本府都市發展局已於 113 年再爭取新增 2 處社會住宅潛力基地，分別為新興市場大樓及文山一分局木柵分隊基地，未來將透過房舍改建計畫興辦社會住宅。

三、持續檢討公益設施捐贈及獎勵回饋機制，鼓勵民間參與，補足市府興辦量能不足之處

為提升民間捐贈或回饋社會住宅誘因，市府於 112 年 3 月 21 日公告修正「臺北市都市更新建議優先提供社會福利設施及其他公益設施一覽表(現行名稱：臺北市都市計畫、都市設計及都市更新捐建公益設施項目一覽表)」，針對都市更新公益設施提供社會住宅之獎勵係數提升為 2，以提高民間捐贈誘因。

市府亦修正「臺北市土地使用分區管制自治條例」第 80條之 2，調降優惠容積回饋予市府之比例，透過合理分配開發利得取得社會住宅（修正草案市府於 113 年 5 月 27 日函送內政部核轉行政院備案，刻由內政部審議中）。

針對 TOD 開發地區獎勵容積回饋及增額容積制度，市府於 111 年 5 月 24 日公告發布實施「修訂臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫案」內，容積獎勵項目已包含「回饋公益設施空間」（含社會住宅），且增額容積部分亦配合市府社會住宅多元取得政策，於 112 年 8 月 7 日公告增額容積審查原則，設置回饋公益設施空間獎勵容積項目，鼓勵捐贈社會住宅及可負擔出租住宅得以較高倍數增購增額容積。

四、以公產資源為示範，推出「幸福住宅專案計畫」，盼透過公私協力模式，提升民間捐贈回饋意願

市府自 100 年推出公營住宅時期，即藉由優先運用公地參與都更分回房地作為公有出租住宅使用，如目前營運中之敦煌社會住宅、景文社會住宅等。因多數公有土地較不具開發規模，且與私有土地混雜，單獨開發並不具效益，故過去經評估如公有土地參與都市更新分回房地具一定戶數規模，即爭取納入興辦社會住宅，並訂有「臺北市公有土地參與都市更新分回納作社會住宅評估原則」及規劃設計基準需求。

惟由於住宅法所訂定之社會住宅入住對象較為多元，而民間開發案屬公、私混合型之住宅社區，故與民間開發商溝通規劃過程中，時有因未來入住對象、需求族群較不明確，而衍生相關規劃疑慮，進而亦降低民間開發商透過捐贈或回饋方式，提供社會住宅或可負擔住宅之意願。

基此，本府都市發展局經評估人口政策需求後，於 113 年 9 月推出「幸福住宅專案計畫」，明確定義公、私混合型住宅社區之入住協助對象為新婚與育兒家庭，期以公產資源進行示範，透過公私協力模式，補足社會住宅興辦量能，並藉由提供穩定居住協助，鼓勵青年婚、育。

第一階段已預計於 113 年 10 月底公告招租 4 處共計 156 戶之幸福住宅。此外，經盤點目前公地參與更新分回納入興辦標的之基地，尚有 8 處基地已進入施工階段，經與實施者洽詢興建規劃進度，將陸續於 116 年至 118 年完工，未來亦將依預定完工期程，納入本市「幸福住宅專案計畫」使用，提供新婚家庭及育兒家庭安居。

　 

圖 4 臺北市幸福住宅專案計畫辦理目標
  

圖 5 幸福住宅專案計畫屋源及 113 年計畫辦理期程

五、社會住宅輪候制入住機制後續方向及期程

社會住宅輪候制入住機制經委託研究結果雖具推動行性，惟因輪候制積分規則涉及不同族群之需求特性，不同對象可適用之積分條件亦有差異，故委辦團隊就後續操作提出應以建置申請社會住宅之「統一登記平台」為基礎資料庫之具體建議，以利掌握社會住宅整體需求大數據，如：輪候分隊方式、積分方式等之重要評估依據，並作為後續輪候制具體機制設計重要基礎及準備程序。

因現行本府都市發展局及臺北市住宅及都市更新中心針對社會住宅申請平台「臺北市政府安心樂租網」、「臺北市政府市民服務大平台」，主要仍係由民眾參考單一社會住宅或同一批招租之社會住宅資源，於期限內進行社會住宅申請，主要仍係以供給導向獲得相關基礎資料，恐難以掌握民眾對於整體社會住宅之需求區位、房型、家戶型態與社會經濟弱勢狀況。經本府都市發展局評估，倘建置「統一登記平台」，除可掌握民眾需求資訊、反饋於社會住宅政策規劃，亦可作為輪候制資源分配方式與積分設計之參考，有助於後續輪候制順利推動，故已規劃於 113 年底至 114 年持續與專業團隊研議建置「統一登記平台」，後續亦將就所獲之基礎資料，運用於輪候機制應規劃之屋源分配方式與積分規則之設計，建立可行之推動基礎，並持續與社會團體溝通爭取推動共識。

伍、結語

市政建設是具有延續性，亦需接納地方不同需求意見，並透過市府團隊的努力持續精進。針對社會住宅的推動，面對大型公有土地稀缺之困難，市府自 112 年起已再盤點新增 5 處社會住宅興辦基地，並編列社會住宅之規劃設計預算，預計可於 115 年底陸續開工，增加本市社會住宅存量。

市府推動社會住宅至今，除以提供足量且可負擔之住宅資源為目標，期解決民眾居住負擔重、弱勢租不到、青年不敢生的居住議題，亦持續在社會住宅之興建、營運管理及制度規劃上進行精進，保障民眾居住權益，提供民眾適宜之居住選擇；後續市府將於兼顧品質及社會之期待，積極完成前已納入計畫推動興建中之社會住宅，長期持續透過盤點低度利用土地、公辦都更、公有房舍改建使用、公益設施捐贈、都市計畫回饋等，取得可負擔之公有出租住宅資源，持續開拓多元社會住宅取得管道，延續市政目標，落實民眾安居之願景。

〔簡報〕