建立社會住宅營運體系之全生命週期管理機制

國家住都中心以「全生命週期」研究為基石構建社宅永續管理新典範

國家住宅及都市更新中心昨（18）日於高雄舉辦「建立社會住宅營運體系之全生命週期管理機制研訂」全案成果座談會，全國相關產官學代表齊聚一堂，攜手推動社會住宅營運體系邁向新里程碑，為建構完善且具彈性的社會住宅營運制度奠定基礎。

國家住宅及都市更新中心表示，本案自2022年啟動，歷經四階段滾動式盤點與制度建構，其關鍵成果涵蓋物業管理、成本控管、採購機制與人力培力等，為社宅永續穩健營運建立堅實基礎。國家住都中心強調，將依據研究成果推動制度試辦、優化契約條款及落實教育訓練，全力協助中央與地方政府建構一致且具實務操作性的社會住宅管理體制，持續朝「住得安心、管得放心」的理想目標邁進。

本案以「全生命週期管理機制」為核心，第一階段從社宅基地規模、設施特性與區位條件出發，循序建立多元管理制度與策略，明確聚焦個案特性分析、物業管理制度研究、作業指南制定、成本控管模式建立及跨區採購策略設計等五大核心任務，全面滿足社宅營運面臨的多元挑戰與需求。

研究第二階段整合全國社會住宅盤點與GIS空間分析，結合大型機關及業者問卷調查，洞察現行制度痛點，並首度完成《社會住宅物業管理作業指南》草案，涵蓋銜接管理、維運作業、法遵程序與多元服務等面向，作為建構標準化作業流程的重要基礎。

第三階段採系統性分析營運成本，區分固定與變動、人力與財物之支出項目，並提出採用數位保全、行政e化及強化與社福團體合作等具體策略，以提升管理效率並兼顧成本控管。

最後的第四階段專注研擬採購制度與發包模式之優化方向，建置「物管採購決策模型」，整合跨縣市資源、專業分包與分群發包等策略，輔助相關機關依照案場特性靈活選擇最適發包方式。同時提出完善投標資格與契約彈性改革，並推動物管人員專業培訓等建議，為社會住宅採購與管理樹立穩健且具彈性的長效制度。

國家住都中心社宅全生命週期研究成果深化社宅跨區營運管理

國家住宅及都市更新中心與社團法人台灣建築醫學學會攜手，針對社宅進行全生命週期研究，日前舉辦「建立社會住宅營運體系之全生命週期管理機制研訂」第四階段成果座談會，聚焦社宅物業管理之採購策略，持續深化社宅物管採購制度設計，建立兼顧專業、穩定及在地適用的社宅營運機制。

國家住都中心柯茂榮執行長表示，8年12萬戶政府直接興辦的社會住宅政策目標，在中央與地方共同努力下已順利達成。隨著社宅營運規模持續增加，目前國家住都中心的臺北「萬華安居」、新北「五谷好室Ａ」、桃園「龍岡好室」、高雄「崇實安居」等地四個案場已開始招租，營運階段物業管理與服務，將成為下一階段關鍵任務。

柯茂榮執行長強調，國家住都中心委託台灣建築醫學學會張智元教授，也同時於各地區舉辦投標說明會，廣邀物管廠商加入，強化專業量能。未來將透過持續交流整合經驗與做法，攜手打造更完整且穩定的社宅營運體系，期盼透過實務對話持續提升社宅管理品質，也建立更完善的社宅營運制度。

國家住都中心於全國持續興辦社會住宅，今年已完工招租，首波推動1470戶社宅，遍及雙北、桃園及高雄，未來也將於每季於全國各地推出完工社宅。隨著社宅完工招租，除兼顧居住舒適及管理的社會住宅，也需因應中央社宅全國跨區營運的特色，國家住都中心於2022年開始，展開社宅全生命週期研究，期能在社宅建築興建的同時，也開展管理服務相關的研究及制度設定。

台灣建築醫學學會張智元理事長表示，第四階段的研究聚焦社宅管理所面臨的挑戰，研究成果結合六都管理單位訪談、問卷調查及專業廠商意見等，針對「跨縣市統包或分包的發包模式」、「合理利潤率」、「招標條件彈性設計」及「包租代管與社福團體角色」等議題，進行深入分析，並針對其結果提出具體建議。他呼籲社宅相關單位應建立多元參與的制度基礎，以有效應對未來社宅管理人力與量能的挑戰。

國家住都中心補充說明，社宅全生命週期研究，分為四階段進行。第一階段盤點全國興建中央社宅區位、規模與戶數，進行分區分群分析，並針對全生命週期管理中的制度課題進行整理，作為制度設計基礎。第二階段則聚焦設計施工、銜接管理與營運管理三大環節，完成「社會住宅物業管理作業指南1.0」，並提供營運管理作業參考。

第三階段彙整全臺社宅招標資料，分析成本結構，提出維運成本管控策略模式與人力配置建議，強化成本管控的可行性，其成果已導入相關營運管控策略。第四階段著重落實財務效能、營運永續，透過發包模式設計、契約條文優化與多元業者參與可行性機制，以建構社宅物業管理採購模式策略。

國家住都中心表示，將依據本案研究成果，持續深化社宅物管採購制度設計，建構具專業性、穩定性及在地適用性的社會住宅營運機制，提升社宅管理的服務品質及永續性，落實全生命週期政策目標，實踐「住得安心、管得用心」的願景。