臺北市社會住宅規劃及工程進度（113年5月）

113年5月3日   臺北市議會第14屆第3次定期大會

「臺北市社會住宅規劃及工程進度」書面報告

目錄

壹、前言

貳、現況說明─整體社會住宅執行情形

參、關注議題

一、 臺北市第一階段優先推動社會住宅潛力基地及預估期程

二、 臺北市社會住宅工程進度與品質管理

三、 社會住宅物業管理維護

四、 社會住宅承租人租期屆滿前申租或續租社會住宅之權益

五、 社會住宅輪候制入住機制推動可行性

肆、策進作為

一、 持續盤點社會住宅潛力基地及推動社會住宅興辦

二、 社會住宅品質管理精進措施

三、 精進社會住宅物管人員專業技能及強化弱勢關懷機制

四、 承租戶於租期屆滿前 1 年可申請承租社會住宅

五、 研擬社會住宅輪候機制操作機制並先行社會溝通

伍、結語

「臺北市社會住宅規劃及工程進度」書面報告 

議長、副議長、各位議員女士、先生：

多年來承蒙貴會對本府各項市政建設工作的關注與指教，使本市市政興革工作能夠順利推動，在此特申謝忱，以下謹就「臺北市社會住宅規劃及工程進度」市政議題提出書面報告，敬請持續給予策勵與支持。

壹、前言

臺北市政府為可滿足市民於本市之居住需求，並達市有資產有效合理利用、提升土地及建物運用效益，自大同區大龍峒社會住宅起，過去十多年已針對臺北市轄內可利用閒置、低度利用之公有土地與房舍全面盤整並進行規劃，投入資源興辦社會住宅，自供給面以社會住宅之興建增加民眾於本市的多元居住選擇，協助弱勢或有租屋需求者安心居住。本府及中央針對低度利用之市有土地及國有土地持續盤整納入社會住宅興辦規劃基地，並持續以多元管道取得社會住宅、增加本市社會住宅資源存量，例如：定期盤點閒置之土地資源，或透過公辦都市更新、市有土地參與都市更新分回納作社會住宅、都市計畫回饋等多元方式取得社會住宅，於本市轄內全力推動社會住宅興辦計畫；另亦透過持續累積之社會住宅興建及管理營運經驗，精進本市社會住宅工程及相關制度規劃內容，使居住資源合理運用、健全居住資源規劃，於軟性制度面及硬體設施面均可提供民眾適宜與可負擔之居住環境。

貳、現況說明─整體社會住宅執行情形

自民國 100 年住宅法通過至今，本府已針對臺北市轄內可利用之閒置公有土地大力推動、興辦社會住宅，目前 透過公有土地直接興建社會住宅、市有土地參與都市更新 分回納作社會住宅、校舍改建複合使用、市有閒置眷舍修繕、都市計畫回饋等多元興辦規劃 22,796 戶社會住宅。截至 113 年 4 月止，本市已完工、施工中及待開工之社會住宅共 57 處，招標中及待上網之社會住宅 6 處，規劃中之社會住宅 8 處，合計約 1.7 萬戶，並透過都更分回興辦社會住宅，預計興辦戶數超過 2.2 萬戶（總處數 136 處，共計22,796 戶）如下圖 1，包含：

圖 1 臺北市社會住宅執行情形盤點

1.   已完工社會住宅 38 處，共計 7,994 戶。

2.   施工中及待開工社會住宅 19 處，共計 6,640 戶。

3.   招標中及待上網社會住宅 6 處，共計 1,268 戶。

4.   規劃中社會住宅 8 處，共計 1,384 戶。

5.   都更分回社會住宅 65 處，共計 5,510 戶。 

參、關注議題

一、 臺北市第一階段優先推動社會住宅潛力基地及預估期程

目前本府所盤點出的潛力基地，仍需要多方整合規劃共識並運用開發程序，第一階段優先推動社會住宅潛力基地共計約5,360戶，113年本府都市發展局編列規劃設計預算基地共計3處540戶，包含：文山區原樟新市場基地、大安區原黎元市場大樓基地、南港區新工處保養廠基地。其中大安區原黎元市場大樓基地依臺北市議會第14屆第3次臨時大會綜合決議：「鑒於大安區黎元市場社會住宅需先評估殯葬專區設置後再進行社會住宅先期規劃，請殯葬處評估殯葬專區設置方案，若確定改設置殯葬專區，則 應同時提出原規劃黎元市場社會住宅之替代方案。原規劃社宅需俟市府整合各機關使用需求，並於辦理先期規劃與當地居民妥善溝通及納入民意需求後，始得編列後續經費。」，故該基地刻由殯葬處評估辦理中，後續亦將視其規劃情形配合議會決議辦理後續。另依臺北市議會第14屆第3次臨時大會綜合決議：「未來新興預算案，市府應先整合各機關使用需求，並與當地居民妥善溝通及評估納入民意需求。」，故後續推動之社會住宅基地本府當持續依議會綜合決議，於整合各機關需求後，與地方溝通，將地方意見納入規劃設計評估。

另第一階段本府盤整優先推動社會住宅之潛力基地尚包含透過公辦都更、TOD 大眾運輸導向多目標使用或校舍改建符合使用之案件，包含：公辦都更 3 處(中正區台大紹興、大安區信義市場、南港區台肥丁國宅改建)、TOD 大眾運輸導向多目標使用 1 處(北投區北投機廠分期分區開發)及校舍改建複合使用 1 處(南港區誠正國中)。第一階段優先推動社會住宅潛力基地資料，業由本府都市發展局於113 年 3 月 21 日公告於該局網站首頁訊息供市民檢視。

圖 2、3 第一階段優先推動社會住宅潛力基地預估期程

二、 臺北市社會住宅工程進度與品質管理

(一) 社會住宅工程進度

社會住宅施工過中程，面臨大環境缺工缺料、法令變更及天候等因素，導致營建成本大幅上漲；因此，本府在招標階段採取多元、效率的招標策略，重新檢視市場行情 及設計內容，辦理社會住宅規劃設計與工程發包；於設計階段，提出更經濟實用的房型坪數及空間規劃；於施工階段，落實三級品管，加速行政作業流程，以期社會住宅工程能如期如質完成。

圖 2 臺北市新建社會住宅辦理進度甘特圖

截至 113 年 4 月，本府社會住宅已完工計 38 處，施工中及待開工計 19 處，招標中及待上網計 6 處，規劃中計 8 處，都市更新聯開分回計 65 處，合計達 22,796 戶；113 年度預計開工社會住宅共計 3 處 683 戶，完工共計 7 處 3,195戶，入住共計 5 處 1,520 戶。

(二) 社會住宅品質管理

本府社會住宅皆規劃取得綠建築、智慧建築、耐震、無障礙等標章認證，同時因應本府淨零碳排政策，推動社會住宅建築能效等級提升，打造高品質高水準社會住宅。

另外，為提升工程品質，施工階段檢討相關品管標準作業流程，包括施工階段強化三級品管、監造作為與常見缺失列入驗收項目等；工程初驗階段導入第三方機構驗屋，加強品質把關；已完工且入住社會住宅，啟動安居計畫，針對排水、消防及電梯等設施設備，定期檢修以確保所有社會住宅居住品質。

三、 社會住宅物業管理維護

(一)成立經營管理專業機構

因應紓緩大量社會住宅之經營管理負荷及提升居住品質，以及逐年興建完工之社會住宅管理營運成本增加，本府業已於 111 年 5 月 12 日成立行政法人「臺北市住宅及都市更新中心」(下稱住都中心)，透過有別於公務機關之組織型態，致力於住宅及都市更新政策執行，並以專業化經營提升市有財產營運效率與效益，結合民間專業技術與政府資源協助，以達到改善生活環境品質，創造投資機會等目標。

截至 113 年 3 月底已移交 20 處社會住宅，並將依預定期程移交全數社會住宅，本府都發局已建立橫向聯繫管道，督導住都中心依本府律定之物管作業標準流程，確保一致之服務及品質，並持續滾動式檢討物業管理標準化、精進機制，提升社會住宅服務品質。

(二)物管通報標準化

為求社會住宅服務品質穩定，本府都發局業依過往管理經驗，律定物管標準作業流程、第一線標準化回應內容，針對突發事件要求第一時間完整報告事件脈絡，相關現場社會住宅管理人員皆依此執行，已移交住都中心之社會住宅亦依此流程辦理，以確保本市社會住宅一致之服務及品質。

四、 社會住宅承租人租期屆滿前申租或續租社會住宅之權益

有關本市社會住宅之承租資格，依本府 106 年 8 月 3 日修正發布之「臺北市社會住宅出租辦法」第 4 條規定(略以)：「……四、申請承租社會住宅，家庭成員需均無承租本市國民住宅、公營住宅、社會住宅或借住平價住宅；……。」，亦即於原使用租期屆滿前，現住戶及其家庭成員均不得另行申請其他社會住宅，經市民與貴會反映將影響民眾申租權益及提前規劃住處搬遷、租約銜接等問題，應予檢討調整相關規定，減輕民眾租屋及搬遷困擾，故已於 112 年修正發布臺北市社會住宅出租辦法，具體調整部分於肆、策進作為詳述。

另有關承租人承租期間身分轉換之續租問題，依「臺北市社會住宅出租辦法」第 15 條規定社會住宅之承租期限，社會住宅之租賃及續租期限核計最長不得超過 6 年，但具經濟或社會弱勢者得延長租賃及續租期限至 12 年。查臺北市社會住宅出租辦法於 102 年訂定之立法意旨，社會住宅之租期參考公營住宅，最長為 3 年，總租期一般戶為 6 年、特殊戶為 12 年；且社會住宅之招租公告均有載明，依各社會住宅招租時之弱勢戶類別申請承租社會住宅者，於續租時仍具有特殊情形或身分者，得延長總租期為 12 年，經衡酌出租辦法規定、出租公告及租賃契約等層面已明定社會住宅之租賃及續租期限，並載明得延長為 12 年之情形，故現階段並未開放承租人於承租期間因身分轉換而調整續租租期年限。

五、 社會住宅輪候制入住機制推動可行性

本府推動興辦社會住宅以協助民眾安心居住，並建立社會住宅之招租及配租方式為 75%之戶數採用抽籤制、25%之戶數評點制併行。現行社會住宅之招租方式前經民間團體倡議，以抽籤制為主的社會住宅入住機制較不利於申請人知悉可獲得社會住宅資源之時間，居住地點的不確定性 可能影響民眾對於生活、工作或教育之規劃，且本府對於 潛在社會住宅需求類型難以掌握，經參採民間團體建議， 研究參考歐洲、亞洲等社會住宅長期推動之經驗，評估臺北市社會住宅推動輪候制度之可行性，透過建立申請入住社會住宅之名單，依序進行社會住宅配租入住，讓民眾可預期獲得社會住宅資源之時間，並期可透過輪候制度之建立，彙整民眾申請社會住宅之需求，期可於社會住宅資源分配或規劃設計需求時有更多可政策評估參考資料。

本府都市發展局前於112 年 8 月 11 日委託中華民國專業者都市改革組織「臺北市社會住宅輪候制入住機制研擬」專業服務案，第一階段已有分析包含法國、荷蘭、香 港、韓國社會住宅對於住戶等候及資源分配之機制，並諮詢訪談國外專家學者意見，進一步了解各國輪候制度操作方式，惟輪候制度與現行抽籤制度差異甚大，故就制度轉換衝擊影響仍需審慎評估。

肆、策進作為

一、 持續盤點社會住宅潛力基地及推動社會住宅興辦

本府持續盤點閒置可利用公有土地資源，從土地開發效益、土地使用之優先性及區位條件等面向進行研析，並以基地規模、土地權屬、都市計畫現況與區位條件等項目， 研議各項社會住宅興辦之精進措施。

本府訂定「臺北市市有資產供需整合審查原則」，並定期召開臺北市市有資產供需整合會議，針對可運用市有資產定期檢視、媒合公務需求，增加興辦社會住宅潛力基地，業透過平台盤整提供本府都市發展局文山區原樟新市場基地、萬華區原三區肉品批發市場等社會住宅興辦基地，透過基地開發、建築物立體使用設計，低樓層規劃社會福利設施或地方所需公共服務設施，提供民眾便利生活。

本府都市發展局亦已於 113 年 3 月 14 日將預定編列114 年度規劃設計預算基地，依「臺北市市有資產供需整合審查原則」提報至「臺北市市有資產供需整合會議」審查
，114 年預定編列 3 處基地規劃約 1,450 戶分別為：萬華區原三區肉品批發市場基地、文山區原永建國小舊址及永建市場及萬華區西寧國宅改建案，將於今年度先啟動先期規劃作業，進行開發可行性及需求整合評估事宜。

針對小規模或面積尚無法獨立興闢社會住宅之市有土地，透過市有土地參與都市更新分回房地，由本府都市發展局評估納作本市社會住宅資源，並由本府積極主導整合 閒置公有房地及周邊私有土地推動公辦都市更新，協助拆除重建老舊社區，並將公私土地資源進行妥適分配，最大化透過本府資源照顧民眾之居住需求。

二、 社會住宅品質管理精進措施

為持續精進社會住宅品質及符合住戶使用，已完工且入住社會住宅導入「安居計畫」，其中針對給排水設施，委託專業單位進行整體檢查及處理，截至 113 年 4 月，已檢測 17 處 5,917 戶社會住宅，另外有關電梯及消防等設備，已邀請專家學者召開研商會議蒐集建議，加強營運中社會住宅定期檢修，即時回應住戶各項問題與需求。

本府社會住宅自 112 年起，導入第三方機構驗屋，以萬華區福星社會住宅為例，本案使用專業儀器及設備（如超音波斷層掃描儀、管道內視鏡等），針對社會住宅施工 品質及常見缺失等進行加強巡檢，不僅增加驗收效率，同時減輕機關驗收人力負擔。截至 113 年 5 月，本府已推動5 處 1,520 戶社會住宅第三方機構驗屋，另今年度預計完工社會住宅，刻正製作上網招標文件，預計今年底前陸續決標。

藉由「安居計畫」及「第三方機構驗屋」，檢討項目將納入「規劃設計階段注意事項一覽表」及「施工驗收檢核表」，滾動式調整修正，持續精進工程品質，以確保所有社會住宅住戶居住品質。

三、 精進社會住宅物管人員專業技能及強化弱勢關懷機制

(一) 物管培訓機制

因應本市社會住宅戶數迅速增長、社會住宅承租人組成多元，與一般公寓大廈相比，物業管理人員需更具專業性，爰此本局委託住都中心辦理物管人員進修及精進課程計畫，，已於 113 年 3 月 27 日、4 月 11 日辦理 2 梯次物管人員相關培訓課程，後續將由中心每年不定期辦理物管人員精進課程；另關於物業人力培訓， 求職者由職能發展學院研議課程辦理方式，已於 113 年2 月 22 日將課程表函請本市職能發展學院納入 113 年度課程委外辦理，預計下半年度執行，希冀藉由課程培訓物管從業人力，提升物管人員素質，培訓之人才可投入社會住宅服務。

(二) 社會住宅關懷機制

本府自青年一期社會住宅起，於入住前皆邀集鄰近社會住宅之社福資源服務機關，建立服務資源網絡，共計 11 處社會住宅已建立資源網絡，社會局亦將視個案召開資源整合服務，自 112 年迄至 113 年 3 月底，社會住宅物管關心訪視計達 966 次，社會局志工訪視及愛心送餐計 32,300 次，共計 33,266 次；社會住宅物管中心發現弱勢戶有影響住戶、個人生活行為違反租賃契約等特殊狀況時，物管中心將予以訪視、勸導，必要時通報社福中心、「臺北市社宅關懷聯繫（LINE）群組」，由社會局視情況進行後續服務、管理轉介，由各業管機關（單位）即時收案，以增益處理時效，後續持續訪視、協助弱勢戶，以提升社會住宅友善服務。

四、 承租戶於租期屆滿前 1 年可申請承租社會住宅

本府考量倘規範民眾因家庭成員承租本市國民住宅、 社會住宅或借住平價住宅之情形，而未符合社會住宅之承租條件，將影響民眾提前於租期屆滿前申請承租下一處社會住宅以銜接原租期之權利，並為兼顧社會住宅資源於同一時間不得不重複受領之精神，本府於 112 年 10 月 27 日修正發布之臺北市社會住宅出租辦法，即修正開放家庭成員為本市社會住宅承租人時，申請人於該家庭成員總租期 (合計租賃及續租期限)屆滿前一年內可提出申請承租社會住宅，不因家庭成員有居住於本市社會住宅之情形，即喪失申請承租社會住宅之權利，保障社會住宅承租戶亦有公平機會可申請承租社會住宅。因此，依現行法令規定承租人如於承租社會住宅後有身分轉換取得弱勢身分者，可於總租期屆滿前及早進行居住規劃、申請承租社會住宅，如係依弱勢身分重新申請社會住宅，亦可依新申請之社會住宅所屬弱勢身分類別，總租期最長得延長為 12 年，持續提供弱勢承租人於社會住宅安居。

另因現有部份社會住宅承租戶原係以一般戶申請承租社會住宅，但實際具有弱勢戶身分，期可基於弱勢照顧角度，由本府研議開放承租戶得轉換身分，使承租戶可依臺 北市社會住宅出租辦法第 15 條規定，認定具有經濟或社會弱勢身分，租賃及續租期限延長為 12 年；惟本市社會住宅除低收入戶及原住民之保障比例係採抽籤方式辦理外，本府社會局針對住宅法第 4 條第 2 項所訂之社會或經濟弱勢者訂有社會住宅弱勢評點制度，依社會住宅申請人所擁有之弱勢身分進行分數加總計算，依評點分數高低排定優先入住順序，越弱勢者越有社會住宅之承租需求、其審查序位越前，倘逕提供一般戶以抽籤入住社會住宅者，於承租期間可直接轉換為具有弱勢身分類別而延長租期，恐衍生影響社會住宅資源輪替公平性之議題，後續將針對該議題由本府都市發展局及社會局進行評估，並與專家學者及相關社會福利團體進行意見交流，研析處理模式。

五、 研擬社會住宅輪候機制操作機制並先行社會溝通

目前本府都市發展局委託之專業團對已分析法國、荷蘭、香港、韓國社會住宅等候及資源分配制度，其輪候排序多為搭配積分或積點規則後排序入住，其操作機制大致 可歸類為：民眾申請機制及窗口、輪候隊伍分類、輪候序位決定方式、建立民眾定期更新資訊機制及提供民眾獲配房屋之選擇權等層面，研究團隊將先模擬建議操作機制，綜合考量目前臺北市社會住宅已有之弱勢評點制度、不同身分與族群之需求性及積極性等因素，訂於 113 年度上半年透過工作坊或會議形式，與社會福利團體代表、租屋團體、專家學者及政府機關進行討論，113 年 4 月 24 日已邀集社會福利團體代表及租屋團體進行交流，預計於 113 年5~6 月份邀集專家學者及中央、地方政府機關進行輪候制執行方向討論，除增加其對輪候制度之了解外，亦可藉工作坊回饋之建議，納入後續操作機制之調整參考。

現階段輪候制度之設計及研析情形，主要係以公平性及分配正義為主建立社會住宅資源分配模式，且各國輪候排序多為搭配積分或積點規則後排序入住，與過去臺北市 出租國宅以時間或排序入住方式不同，故除藉由工作坊與專業團體交換意見外，後續待研究團隊提出較為可行之操作機制候，亦將規劃以公開討論之會議形式與社會進行溝通，凝聚社會住宅入住機制之推動共識後，再評估適宜操作的機制與時間。

伍、結語

本府推動社會住宅至今，除以提供足量且可負擔之住宅資源為目標，期解決民眾居住負擔重、弱勢租不到、青年不敢生的居住議題，亦持續在社會住宅之興建、營運管理及制度規劃上進行精進，保障民眾居住權益、提供民眾適宜之居住選擇；後續本府將於兼顧品質及社會之期待，積極完成前已納入計畫推動興建中之社會住宅，長期持續透過盤點市有閒置房舍、低度利用土地、公辦都更或危老重建方式興辦及取得社會住宅，並開拓社會住宅多元取得管道，延續市政目標，落實民眾安居之願景。